전월세 계약 전 반드시 확인할 것 — 전세사기 예방 체크리스트

2026년 최신 기준 | 생활금융 | 읽는 데 약 5분

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📌 이 글에서 알 수 있는 것

✅ 계약 전 반드시 확인해야 할 서류와 체크리스트

✅ 깡통전세·이중계약 등 전세사기 유형과 판별법

✅ 전세보증보험 가입 방법과 계약서 필수 특약 문구

📋 목차

1. 전세사기 유형 4가지 — 알아야 피할 수 있다
2. 계약 전 필수 체크리스트 — 등기부등본부터 시세까지
3. 전세보증보험·계약서 특약 — 마지막 안전장치
4. 결론 및 실천 체크리스트

전세사기 누적 피해자가 2025년 말 기준 약 35,000명을 넘었습니다. 단순히 집을 잘못 고른 문제가 아닙니다. 기본 서류 확인만 제대로 했어도 막을 수 있었던 사례가 대부분입니다. 2026년 3월 정부는 전세사기 방지 대책을 발표하며 사전 예방 체계를 강화했습니다. 하지만 제도가 완비되기 전까지 스스로 지키는 것이 최선이에요. 계약 전 어떤 것을 확인해야 하는지 안다면 수천만 원을 지킬 수 있습니다.

1. 전세사기 유형 4가지 — 알아야 피할 수 있다

① 깡통전세

집값보다 전세보증금이 더 높거나 비슷한 경우입니다. 집주인이 파산하거나 집이 경매로 넘어가면 세입자가 보증금을 한 푼도 못 돌려받습니다. [근저당 + 보증금]이 집값의 70%를 초과하면 위험 신호에요. 신축 빌라는 시세가 불투명해 특히 주의해야 합니다.

② 이중계약·다중계약

한 채의 집으로 여러 세입자와 동시에 계약을 체결해 보증금을 가로채는 수법입니다. 공인중개사 자격증을 빌린 무자격 중개업자가 집주인에게는 월세, 세입자에게는 전세 계약을 체결하는 방식도 있습니다. 등기부등본만으로는 확인이 어려워 전입세대 열람이 필수입니다.

③ 소유권 이전 후 잠적

전세 계약 직후 제3자에게 건물을 넘기고 연락을 끊는 방식입니다. 새 집주인은 기존 전세 계약을 모른다며 보증금 반환을 거부합니다. 잔금 당일 등기부등본을 재확인하는 것으로 예방할 수 있습니다.

④ 확정일자 미신고 유도

집주인이 전입신고와 확정일자를 늦게 받도록 유도하는 수법입니다. 대항력(전입신고)과 우선변제권(확정일자)이 없으면 경매 시 보증금 순위가 뒤로 밀립니다. 잔금 지급 당일 즉시 전입신고·확정일자를 받아야 합니다.

2. 계약 전 필수 체크리스트 — 등기부등본부터 시세까지

등기부등본 — 3번 확인이 원칙

등기부등본은 계약 전, 계약 당일, 잔금 당일 총 3번 떼어봐야 합니다. 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 700원으로 발급 가능합니다.

확인 항목	확인 내용	위험 신호
갑구 (소유권)	계약 상대방이 실제 소유자인지 확인	최근 소유권 변동 이력 있으면 주의
을구 (근저당)	근저당 설정 금액 확인	[근저당 + 보증금] > 집값 70%
신탁등기 여부	신탁 설정 여부 확인	신탁 설정 시 신탁원부 추가 확인 필수

시세 확인 — 보증금이 적정한지 계산하기

네이버 부동산·국토부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 해당 주소 인근 매매가와 전세가를 반드시 확인하세요. 전세가율(전세보증금 ÷ 매매가)이 80% 이상이면 깡통전세 위험이 높습니다. 신축 빌라는 실거래가가 없어 시세 파악이 어려우니 인근 아파트 전세가와 비교해보세요.

집주인 세금 체납 확인 — 2026년 강화된 제도

2026년부터 임차인이 임대인의 국세·지방세 체납 여부를 직접 열람할 수 있게 됐습니다. 세금 체납이 많으면 국세청이 먼저 보증금을 가져갈 수 있습니다. 계약 전 반드시 확인하세요.

• 국세 체납 확인: 홈택스(hometax.go.kr) → 임대인 동의 후 열람
• 지방세 체납 확인: 위택스(wetax.go.kr) → 임대인 동의 후 열람
• 전입세대 열람: 주민센터 방문 → 해당 주소에 이미 사는 세입자 확인

3. 전세보증보험·계약서 특약 — 마지막 안전장치

전세보증보험 — 반드시 가입하세요

전세보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 지급해주는 제도입니다. 가입 가능 여부 자체가 해당 매물의 안전성 지표입니다. HUG 전세보증보험 가입을 거절당한 매물은 계약하지 않는 것이 추천해요

기관	상품명	보증 한도	신청처
HUG	전세보증금 반환보증	수도권 7억 / 지방 5억	ug.or.kr
SGI서울보증	전세금 보장신용보험	제한 없음	sgi.or.kr
HF 주금공	전세지킴보증	수도권 7억 / 지방 5억	hf.go.kr

계약서 필수 특약 문구

공인중개사가 기본 계약서를 써줘도 아래 특약은 직접 요구해서 반드시 넣어야 합니다.

반드시 넣어야 할 특약 문구 3가지

① 전세보증보험 미가입 시 계약 해지
"임차인이 전세보증금 반환보증 가입을 신청했으나 거절될 경우, 임차인은 계약을 해지하고 계약금 전액을 반환받을 수 있다."

② 대출 거절 시 계약금 반환
"임차인의 전세자금대출이 거절될 경우 계약을 해지하고 계약금 전액을 임차인에게 반환한다."

③ 전입신고·확정일자 즉시 허용
"임차인은 잔금 지급 즉시 전입신고 및 확정일자를 받을 수 있으며, 임대인은 이에 협조한다."

잔금 당일 반드시 해야 할 것

· 잔금 입금 전 등기부등본 재확인 (새로운 근저당·소유권 변동 없는지)
· 잔금은 반드시 등기부등본상 소유자 명의 계좌로만 입금
· 잔금 당일 바로 전입신고 + 확정일자 동시에 받기 (주민센터 또는 인터넷 등기소)

 

< 저의 경우 > 전세 대출을 두 번 받았었습니다. 처음해보는 대출이라 굉장히 어려웠어요. 인터넷에서 찾아보고 해도 계약 때까지 불안했죠. 막상 해보니 '이래서 이런 것들이 필요했구나~' 느낍니다. 위에 언급한 사항들을 계약서에서 꼼꼼히 확인하세요. 그렇게만 해도 전세 사기 안 당할 수 있습니다. 

전월세 계약 전 반드시 확인해야 할 것

✅ 결론 — 계약 전 최종 체크리스트

• 등기부등본 3번 확인 → 계약 전·계약 당일·잔금 당일
• [근저당 + 보증금] → 집값의 70% 이하인지 계산
• 임대인 국세·지방세 체납 → 홈택스·위택스에서 직접 확인
• 전입세대 열람 → 주민센터 방문해 이중계약 여부 확인
• 전세보증보험 가입 가능 여부 → 거절 시 계약 포기
• 계약서 특약 3가지 → 반드시 직접 요청해서 삽입
• 잔금 당일 → 소유자 계좌로만 입금 + 즉시 전입신고·확정일자

 

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※ 이 글은 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 법률·계약 관련 사항은 전문가 상담을 권장합니다. 전세보증보험 가입 조건은 기관별·시기별로 변경될 수 있으니 가입 전 해당 기관 공식 홈페이지를 확인하시기 바랍니다.